Перепланировка квартиры в ипотеке

Содержание

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

  • Снос или перенос перегородок;
  • Перенос дверных проемов;
  • Установка дополнительных санузлов;
  • Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

  • Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
  • Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
  • Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
  • Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Даже делая перепланировку в собственной квартире, граждане обязаны ее правильно оформить. А при изменении жилья, которое не принадлежит им полностью, тем более требуется соблюдение строгой формализованной процедуры оформления изменений.

Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

Внести в ипотечный договор изменения этого пункта невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

Согласование перепланировки с соседями

Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

  • Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
  • Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

Оформление проекта

Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

  • Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
  • Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

  • Предоставление документов на переустройство;
  • Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
  • Перерегистрация техпаспорта;
  • Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

  • Эскиз или проект;
  • Заявление гражданина на перепланировку;
  • Технический паспорт и документы на квартиру;
  • Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

  • Бурные протесты соседей;
  • Нарушение установленных норм законодательства;
  • Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
  • Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Несанкционированная перепланировка грозит в 2019 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

  • Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
  • Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
  • Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

Видео: Необходимые документы для банка, чтобы согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка квартиры – всегда ответственное решение, которое дается ее владельцам не так уж и просто. Особенно часто с такой необходимостью сталкиваются покупатели «вторичной» недвижимости. Переустановка сантехники, «трансформация» проемов в стенах и крышах, снос несущих перегородок, врезание технического оборудования – эти и другие глобальные изменения должны быть установлены в техническом паспорте жилища.

Но что делать, если перепланировка требуется в квартире, которая к настоящему моменту находится в ипотеке? Можно ли в ней проводить ремонтно-строительные работы? Как узаконить все изменения внутреннего пространства такого жилья? Об этом мы расскажем в данной статье. Более того, вы узнаете, разрешение каких государственных органов потребуется для проведения подобной перепланировки и чем грозит несогласованное переустройство заемщику?

Когда переустройство запрещено?

Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.

Независимо от того, что говорится в вашем кредитном договоре, существуют такие виды перепланировок, которые запрещены строительными и санитарными нормами не только в ипотечной квартире, но и в любом другом жилом помещении. Итак, какие же «трансформации» жилья не допускаются на законодательном уровне?

  • Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
  • Монтаж камина в панельном доме;
  • Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
  • Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
  • Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
  • Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
  • Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
  • Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.

Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.

Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.

Как согласовать?

Формально собственником ипотечной квартиры является заемщик, но до полного погашения кредита она находится в залоге у банка, поэтому для совершения с ней любых сделок, необходимо получить согласие кредитной организации. Это же правило касается и перепланировки внутреннего устройства жилья. Чтобы узаконить ремонтно-строительные работы в помещении, приобретенном в ипотеку, рекомендуем придерживаться небольшой инструкции, которая представлена ниже:

  • Внимательно прочитайте условия договора с банком;
  • Оформите эскиз или проект квартиры;
  • Получите письменное согласие кредитора и страховой компании;
  • Согласуйте свои действия с соседями и другими собственниками (в отдельных случаях);
  • Напишите заявление в жилищную инспекцию;
  • Обратитесь в БТИ для внесения корректировок в кадастровый паспорт;
  • Письменно уведомить сотрудников банка.

Согласование перепланировки квартиры в ипотеке следует начинать с обращения в банк, чтобы выяснить саму фактическую возможность проведения ремонта. Получить разрешение соседей следует только в тех ситуациях, когда переустройство затрагивает их личные интересы. Это необходимо, например, если ремонтные работы будут проводиться в коммунальной квартире. При нарушении данного правила жильцы могут пожаловаться на заемщика в контролирующие органы.

Если кредитор и другие жильцы согласны на проведение сделки, вам остается лишь подать соответствующее заявление в жилищную инспекцию и приступать к работе. Далее, с подготовленным эскизом и актом ввода жилья в эксплуатацию, полученным от сотрудников той же инспекции, и заявлением вам следует направиться в бюро технической инвентаризации, чтобы внести изменения в техническую документацию. К тому же, не забудьте уведомить обо всех произошедших изменениях самого кредитора.

Перечень необходимых документов

Все вмешательства в конструкцию жилого помещения должны соответствовать документам, которые собственник, в свою очередь, должен заранее подготовить. Жилищная компания обязана рассмотреть их в течение месяца, после чего комиссия выдаст письменное разрешение или запрет на проведение перепланировки. Чтобы узаконить перепланировку, вам совершенно точно понадобятся:

  • Заявление о внесении изменений в обустройство квартиры;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);
  • Письменное согласие кредитной организации;
  • Письменное разрешение соседей и собственников недвижимости;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Поэтажный план и экспликация квартиры;
  • Эскиз и проект перепланировки жилья;
  • Выписка из лицевого счета квартиры.

Инспекция может потребовать и другие документы, если посчитает, что переустройство квартиры может нарушить права третьих лиц. Скорее всего, от вас потребуют предоставить их оригиналы, но в некоторых случаях можно подать и заверенные нотариусом копии. При отсутствии хотя бы одной из вышеперечисленных бумаг вам могут отказать в разрешении на перепланировку.

Сроки узаконивания

Будьте готовы к тому, что оформление перепланировки займет у вас достаточно много времени. В среднем, на эту процедуру уходит до 45 дней – в течение всего этого периода вам нельзя начинать ремонтно-строительные работы. Затем, приступая к переустройству квартиры, вы ни в коем случае не должны медлить с ремонтом. Как правило, банк предоставляет на проведение перепланировки от 3 до 6 месяцев. Любое промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий соглашения, а значит, вам придется выплатить ему неустойку. Чтобы избежать подобного исхода, если вы вдруг попали в подобную ситуацию, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке? Как узаконить свои идеи?

Перепланировка квартиры в ипотеке, вопреки ошибочному мнению большинства, по закону не запрещена и вполне возможна.

Однако для её проведения, прежде всего, необходимо получить согласие банка.

В связи с тем, что фактически владельцем жилья до момента погашения является банк, согласование изменения планировки имеет некоторые особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Перепланировка: что можно, а что нельзя? Узнайте об этом на нашем сайте. Читайте также о том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры.

Изучаем договор с банком

Можно ли делать менять планировку, если жилье в ипотеке? Первое, что необходимо сделать, задумав какую-либо переделку — изучить договор.

Ипотечный договор – главный документ, регулирующий все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку.

В нём может содержаться пункт, прямо запрещающий заёмщику менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит полностью не будет погашен.

Этот пункт служит страховкой для банка, и преодолеть этот запрет будет не просто, а иногда и просто невозможно.

Если прямого запрета на перепланировку в договоре не содержится, значит, согласие банка получить всё-таки можно. Многие крупные организации – Сбербанк, ВТБ – не возражают против проведения таких работ.

О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.

Получаем согласие

Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:

  1. Заёмщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
  2. Договор должен действовать не менее 6 месяцев.

Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей.

Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, поскольку без её вердикта банк действовать не будет. Страховщики должны взять на себя риски, которые могут возникнуть при проведении работ и в случае непредвиденных последствий.

Получив согласие страховой компании, необходимо представить его в банк и написать заявление с просьбой разрешить проведение работ по изменению планировки.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать переделку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Составляем план

Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

  • совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

  • объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
  • перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
  • расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
  • снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.

Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.

Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.

Недопустимые виды переделок

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?

Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.

Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.

К недопустимым видам относятся следующие:

  • остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
  • снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
  • перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
  • установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
  • перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
  • устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.

О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.

Договариваемся со страховой компанией

Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.

Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. После переделки может измениться площадь конфигурация застрахованного объекта и его цена.

Поэтому страховщикам понадобится произвести экспертную оценку объекта, а это повлечёт дополнительные расходы по оплате экспертизы.

После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придётся производить доплату по договору страхования залога жилья.

Обращаемся в Жилинспекцию

Когда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в Жилинспекцию или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.

К заявлению нужно приложить пакет документов:

  • правоустанавливающие документы;
  • проект новой планировки;
  • разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
  • согласие банка;
  • разрешение страховой компании;
  • техническое заключение;
  • техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

Получив разрешение, можно начинать работы. По окончании ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.

Далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.

В случае серьёзных изменений, внесённых в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.

Сроки и цена согласования

Оформляя и осуществляя перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, нельзя медлить. Как правило, банк даёт от трёх до шести месяцев на проведение процедуры согласования. Промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий договора и вам придётся заплатить штраф.

Чтобы избежать подобного исхода, лучше обратиться к опытным юристам, занимающимся вопросами согласования перепланировок. Вам достаточно будет оформить доверенность, и профессионалы возьмут на себя все хлопоты по согласованию всех вопросов.

Самостоятельное согласование дешевле, но чаще всего уложиться в установленные сроки довольно трудно.

Мнимая экономия в подобном вопросе может в дальнейшем обернуться ещё большими расходами.

Точную цену согласования назвать невозможно, так как всё зависит от расценок конкретных компаний, в которые обратитесь.

Примерная стоимость документов следующая:

  • разрешение на перепланировку – от 20 т.;
  • акт о приёмке работ – от 10 т.;
  • документы из БТИ – от 7 т.;
  • проект новой планировки – от 20 т.;
  • госпошлины за документы – от 1,5 т.;
  • оформление технического заключения – от 6 т.

К этому может добавиться стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждая из которых устанавливает свою цену за выдачу документа.

Чем грозят неузаконенные изменения?

Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.

Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.

Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.

Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.

Добровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.

Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.

Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.

Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.

Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.

Смотрите видео на эту тему:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Можно ли делать перепланировку, если квартира куплена в ипотеку?

Зачастую, при приобретении жилья граждане уделяют особое внимание цене, а не расположению комнат в квартире. Поэтому оптимальная по стоимости жилплощадь не всегда соответствует представлению человека об идеальном месте жительства. Как быть, если квартира приобреталась в ипотеку, можно ли делать перепланировку? Об этом и пойдет речь в статье.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Переустройству посвящена Глава 4 Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения – это изменение конфигурации квартиры, требующее внесения корректировок в техническую документацию. По сути, это обобщенное название вмешательства в размеры жилья, существующее пространство помещений.

В процессе оформления ипотеки оценивалась рыночная стоимость квартиры, что служило основой для определения размера кредитования. В результате перепланировки стоимость недвижимого объекта может снизиться, что, разумеется, не устроит банк и страховую организацию. Кроме того, если ипотечный кредит не будет выплачен, реализовать такое жилье будет сложнее.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что перепланировка будет с большей вероятностью согласована, если по итогу ее проведения стоимость жилья повысится.

Помимо ЖК РФ перепланировка регламентируется СНиП 31-03-2003, СаНПиН 2.1.2.2645-10, СНиП 2.03.13-88, СаНПиН 2.1.2.1002-00 и другими нормативно-правовыми актами. В законодательстве нет запретов на проведение переустройства в ипотечной квартире. Есть только указание на то, что такой ремонт возможен, если он не будет угрожать жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права других жильцов.

Таким образом, перепланировку делать можно. Однако на подобные действия необходимо получить соответствующее разрешение и согласие заинтересованных лиц.

Как относятся к перепланировке банки?

Банковские учреждения могут устанавливать собственные правила проведения корректировок в жилье в рамках договора ипотечного кредитования. Некоторые прямо запрещают любые виды перепланировки и прописывают это в условиях договора. Если такое указание есть, то изменение конфигурации возможно только после погашения ипотечного кредита и снятия с квартиры обременений.

Однако большинство банков не против проведения перепланировки, если после нее стоимость жилья возрастет. Тем не менее, это не означает, что можно смело начинать переустройство, ведь кроме банка, также важно мнение страховой компании.

Таким образом, первое, что должен сделать залогодатель – изучить ипотечный договор. Это основной документ, который регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, то есть жилья.

Многие крупные финансовые организации (Сбербанк, ВТБ и другие) не возражают против перепланировки в ипотечных квартирах. Однако по закону менять можно не все.

Что можно менять, а что нельзя

Никто не может запретить собственнику произвести следующие действия:

  • сделать косметический ремонт;
  • застеклить балкон (лоджию);
  • поменять расположение санитарного оборудования;
  • установить душевую кабину вместо ванны;
  • заменить дверь или окно, не корректируя размер проемов;
  • поменять покрытие для пола.

Эти действия не оказывают влияния на несущие перекрытия, не угрожают безопасности всего жилого дома и не влекут за собой изменение площади помещений. Поэтому получать разрешение, согласовывать такой ремонт с кем бы то ни было не нужно.

По согласованию и при наличии эскиза допускаются следующие действия:

  • перенос перегородки, которая не является несущей;
  • объединение в одно помещение ванной и уборной путем разбора перегородки между ними;
  • расширение ванной комнаты или уборной за счет нежилого помещения (кладовка, коридор);
  • кардинальное изменение пола;
  • расширение кухни.

В перечисленных случаях потребуется проект, выполненный специалистами, имеющими соответствующую лицензию.

Запрещено в многоквартирном доме производить следующие корректировки жилья:

  • разбирать несущие перегородки;
  • перекрывать вентиляционное оборудование;
  • производить демонтаж оконных блоков на балконе или лоджии, если стена несущая;
  • устанавливать отопительные приборы на балконе или лоджии;
  • делать теплый пол посредством подключения к общедомовой отопительной сети.

Сотрудники банка вправе посетить объект залога по ипотеке с целью выявления несанкционированной перепланировки, если это включено в условия договора.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке?

Общие правила переустройства ипотечного жилья, в целом, те же. Рекомендуем придерживаться пошаговой инструкции, представленной ниже.

Шаг 1. Изучение договора с банком

Первым этапом оформления перепланировки должно стать изучение договора. Необходимо найти условия и санкции проведения ремонтных работ такого рода.

Стоит учесть также, что для осуществления перепланировочных работ необходимо соблюсти следующие требования:

  1. Договор с банком был заключен более года назад.
  2. Заемщик имеет на руках свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Если в договоре нет запрета на переустройство жилого помещения, необходимо получить согласие на проведение ремонтных работ.

Шаг 2. Согласование с соседями и жильцами

Получение согласия соседей требуется, если перепланировка затрагивает их интересы или в том случае, когда квартира коммунальная. К примеру, если переустройство будет затрагивать места общего пользования (коридор, кладовую, лестничную площадку) или фасад здания, то требуется получить согласие.

Однако даже в этих случаях согласие не всегда требуется. Но, стоит учесть, что жильцы могут пожаловаться в контролирующие органы и тогда нарушителя ожидает привлечение к административной ответственности. Чтобы этого избежать, рекомендуем получить согласие соседей в письменной форме.

Другое дело, если собственников несколько. Без согласия совладельцев сделать перепланировку невозможно. Согласие на изменение конфигурации жилья от сособственников оформляется также письменно и требует заверения у нотариуса.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Шаг 3. Оформление эскиза или проекта

Эскиз оформляется, если планируется:

  • демонтаж или создание ненесущих перегородок;
  • избавление от стенных шкафов;
  • корректировка расположения сантехнического оборудования.

Эти работы не требуют проектной документации. А вот для расширения ванной или туалетной комнат, а также для изменения устройства пола потребуется заказывать проект.

Эскизы и проекты оформляются в специальных компаниях, которые имеют лицензию на осуществление проектной деятельности.

Шаг 4. Согласование с банком и страховой компанией

Банк не даст разрешения на переустройство, если не будет получено согласование от страховой компании. Дело в том, что стоимость страховки зависит от характеристик и стоимости объекта недвижимости. При внесении изменений в конфигурацию жилья может корректироваться и стоимость страховки.

При согласовании с банком могут быть выдвинуты дополнительные условия. К примеру, финансовая организация может выдвинуть конкретные сроки на проведение переустройства, в которые надо уложиться.

Шаг 5. Обращение в Жилищную инспекцию

После получения разрешения в банке следует обращаться в Жилищную инспекцию или другое учреждение с аналогичными полномочиями. Необходимо написать заявление и приложить к нему следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • проект перепланировки;
  • разрешения от пожарной инспекции, Ростехнадзора, Роспотребнадзора и других инстанций (по требованию);
  • согласие банка и страховой компании;
  • согласие соседей и сособственников;
  • техпаспорт и поэтажный план здания (выдаются в БТИ).

После получения разрешения можно начинать ремонтные работы. После их окончания необходимо уведомить Жилищную инспекцию. По адресу квартиры будет выслана специальная комиссия, которая после осмотра выдаст акт ввода объекта в эксплуатацию.

Шаг 6. Обращение в БТИ

После получения акта следует обратиться в БТИ, чтобы внести корректировки в технический паспорт и поэтажный план недвижимого объекта. Измененные документы предоставляются в банк. При необходимости потребуется переоформление страхового договора.

Стоит отметить, что мелкие работы по переустройству могут не повлечь глобальных изменений. В этом случае достаточно обратиться в БТИ сразу после оформления эскиза. Если в БТИ дадут положительный ответ на заявление о перепланировке, достаточно письменно уведомить банк и страховую организацию.

При проведении самовольной перепланировки в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции. Кроме того, банк или жилищные органы могут потребовать приведения квартиры в вид, указанный в технической документации.

Сроки и стоимость

Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.

Общая стоимость процедуры складывается из нескольких составляющих и обойдется примерно в 50-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Рассматривая среднюю цену, можно выделить следующие затраты:

  • госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
  • цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
  • составление проекта – до 15 тыс. руб.;
  • получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
  • узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
  • согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.

Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.

Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.

Причины отказа и последствия

Отказать в проведении переустройства могут, если:

  • предстоящие работы затрагивают междуэтажные перекрытия, несущие стены или диафрагмы жесткости;
  • перекрывается вентиляционное оборудование;
  • в результате ремонтных работ будут объединены квартиры, которые принадлежат разным собственникам;
  • заинтересованные инстанции не выдали разрешения;
  • будет нарушена звукоизоляция пола;
  • другие основания.

Отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ. Если вы не считается отказ обоснованным, получать разрешение придется в судебном порядке.

Самовольная перепланировка в ипотечной квартире не допускается. В этом случае к нарушителю будут применены административные санкции:

  • наложение штрафа;
  • требование вернуть квартиру к первоначальному виду;
  • обязательство узаконить перепланировку в кратчайшие сроки;
  • расторжение договора с требованием выплатить остаток по ипотечному кредиту единовременно.

Не надейтесь, что самовольные изменения в ипотечном жилье останутся незамеченными. Как уже говорилось выше, банк ежегодно проверяет состояние залоговых объектов. Добровольное признание поможет избежать крайних мер воздействия. Скорее всего, в этом случае гражданин ограничится только штрафом. Когда квартира приобретена в ипотеку, перепланировку делать можно, но с учетом мнения заинтересованных лиц и банка.

Узнаем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.

При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.

Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

  1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
  2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
  3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
  4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.

Что говорит ипотечный договор?

Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества. При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.

Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:

  1. Проведение косметического ремонта;
  2. Установка душевой кабинки вместо стандартной ванны;
  3. Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема;
  4. Замена покрытия пола.

При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

  1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
  2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки. Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения. Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

  1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
  2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
  3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
  4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
  5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
  6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его

Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.

Как узаконить перепланировку?

Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком. Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

Согласование

Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.

С банком

В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

Со страховой компанией

Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире. Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально. В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

Сроки и цена согласования

Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени. При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения. Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб. При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб. Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

  1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
  2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
  3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
  4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

Составление плана

Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры. В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями. Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование. Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

Порядок действий

Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

  1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
  2. Получение официального согласия от банковской организации;
  3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
  4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
  5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.

Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок. Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации. Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Недопустимые перепланировки

Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации. К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение. Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

Последствия от несогласованных действий

Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование. Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты. Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.

Перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка: последствия, как узаконить и согласовать в 2019 году

Большая часть российских граждан доверяет свои денежные средства именно Сбербанку, его многие предпочитают при получении жилищных кредитов. Обычно ипотечные квартиры остаются в первоначальном состоянии до снятия залога. Если же планируется перепланировка ипотечной квартиры, Сбербанк вполне может отказать в ее согласовании. Нюансы рассмотрим ниже.

Нужно ли согласовывать перепланировку ипотечной квартиры со Сбербанком

В интересах банка, чтобы залоговая недвижимость не потеряла в цене. Поэтому в кредитном договоре указывают, что заёмщик перед осуществлением работ по перепланировке должен согласовать строительные работы с кредитным учреждением и предоставить необходимые бумаги. Очень редко, когда банк изначально на этапе составления соглашения отказывает в совершении каких-либо ремонтных работ, изменяющих план квартиры.

Что говорит законодательство

Закон гласит, что перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка должна быть полностью согласована с компетентными органами власти, а также обязательно отмечена в техническом паспорте жилого помещения. Это говорится в ст. 25 Жилищного кодекса РФ.

Под перепланировкой понимается изменение конструкций стен, или местоположение дверных проемов или порогов. Также к ней относят увеличение или уменьшение площади квартиры, соединение комнат, лоджий, объединение квартир, ванн и туалета, установка встроенного шкафа на всю высоту стены.

Что сказано об этом в договоре Сбербанка

Типовая форма кредитного договора Сбербанка 2019 года не предусматривает запрещающего пункта о перепланировках, поэтому она подчиняется стандартным правилам Жилищного кодекса РФ. Это значит, что если ваша перепланировка квартиры соответствует нормам установленным государством, то Сбербанк готов рассмотреть и одобрить вашу заявку на изменение параметров квартиры.

При этом стоит понимать, что за Сбербанком остается право отказать вам в согласовании перепланировки, что не помешает обратиться в компетентные органы или суд и узаконить все изменения в квартире.

Важный момент! С 17 декабря 2018 года Сбербанк значительно упростил требования к квартирам с перепланировкой. Он убрал практически все требования к перепланировке за исключением кредитования вторички с критичными замечаниями, а именно: изменение границ жилья и разрушение стен, неузаконенное строительство лоджий и террас, перенос батарей на балкон, а также незаконный перенос газового оборудования из кухни.

Последствия после перепланировки

При неправильном демонтаже или модификации стен может произойти обвал всего здания. Такой случай произошел в 2016 году, когда один из жителей дома, проживающий на первом этаже сломал часть несущей стены, чтобы сделать отдельный выход, в результате чего произошел обвал всего здания.

Похожая ситуация произошла в Перми, где собственник квартиры на первом этаже в пятиэтажке сделал большие проемы в несущих стенах, по этой причине обвалился угол многоквартирного дома.

Встречается такое, что возможно избежать обвала здания и вовремя оставить реконструкционные работы. Такой случай, к примеру, произошел в Москве, где владелец двух смежных квартир решил снести все стены и разбить поле для мини-футбола. После того как потолок начал потихоньку проседать, хозяин решил остановиться и привести все в прежний вид.

В городе Новосибирске в 2011 году была затронута несущая стена и произошло проседание перекрытий по всему стояку. После того как комиссия из администрации явилась на место, было решено обязать владельца квартиры возвести на месте стен колонны.

Чтобы избежать жертв, закон предусматривает особый процесс согласования будущих работ. Компетентное ведомство просто не разрешит осуществлять работы, если по документации будет видно, что они опасны для жизни людей.

Последствия незаконной перепланировки:

  • Для правонарушителей закона, т.е. для тех, кто осуществляет незаконно перепланировку, существует уголовная мера наказания, если произошли неблагоприятные последствия, такие как, обвал, пожар и т.д.
  • Процедура купли-продажи будет усложнена, если перепланировку не согласовать.
  • Административный штраф грозит за несанкционированные действия.
  • Банк вправе принять меры по своему усмотрению, если иное не прописано в кредитном договоре.

Важно! Если вы в будущем планируете продать квартиру с неузаконенной перепланировкой через ипотеку, то это вы сделать не сможете. Банк откажет в кредитовании такой квартиры.

Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке Сбербанка: порядок действий и документы

Чтобы согласовать перепланировку, сначала нужно оповестить банк о намерениях, т.е. написать заявление. Оно пишется на специальном бланке, который можно получить в любом отделении Сбербанка. Администратор регистрирует данное заявление в системы и присваивает специальный номер вашему обращению по которому вы можете отслеживать текущее состояние документа через контакт-центр или любое отделение банка.

Обычно срок рассмотрения не превышает 30 рабочих дней, но на практике все проходи гораздо быстрее.

Куда обращаться

Когда вопрос ос Сбербанком решен, гражданин, чтобы узаконить свою будущую перепланировку, проделывает шаги:

  1. Если собственник затрагивает соседскую или общедомовую территорию, то нужно получить письменное согласие владельцев соседских квартир.
  2. Обращается в жилищную инспекцию за разрешением.
  3. Производит перепланировку.
  4. В БТИ получает новую техническую документацию.
  5. В Росреестре осуществляет повторную регистрацию документов.

Документы

Для оформления перепланировки понадобятся такие бумаги:

  1. Эскиз или проекция, а также техническое заключение о безопасности проводимых работ.
  2. Заключение оценщика о том, что стоимость квартиры не будет снижена после проведённой реконструкции.
  3. Разрешение от страховой компании о том, что она не видит причин для отказа, так как перепланировка не угрожает жизни и здоровью заёмщика.
  4. Согласование от Сбербанка.
  5. Разрешение на реконструкцию от Жилнадзора.
  6. Акт приемки работ (идет в качестве приложения к заявлению на получение нового технического паспорта).
  7. Новые технические документы на квартиру. Их выдает БТИ.

Важно! После получения технического паспорта нужно получить новую выписку на квартиру в Росреестре.

Сроки

По средним показателям банк предоставляет полгода на осуществление всех процедур, т.е. на оформление необходимой документации.

Сколько времени занимает каждый этап:

  • Разрешение от банка нужно ожидать 30 дней.
  • Проект готовится до 3 недель в среднем.
  • Заключение от оценщика до 3 дней.
  • До месяца документы рассматривают страховая компания и БТИ.
  • Жилнадзор дает разрешение в течение 45 дней.

Основные причины отказа

Отказать в перепланировке могут по нескольким причинам:

  1. Жилищным инспектором получена не вся необходимая документация.
  2. В проектной документации есть ошибки.
  3. Нет согласия соседей на проводимые работы, если такое нужно в данной ситуации.
  4. Заявитель, подающий заявление на проводимые работы, не является собственником и у него отсутствует доверенность.
  5. Заявитель просрочил сроки при подаче документов.
  6. Перепланировка несет угрозу для строения.

Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд: порядок действий и документы

Бывают случаи, что перепланировку приходится оформлять в судебном порядке:

  • Нельзя в крупнопанельных домах в несущих стенах делать дверные проемы больше, чем положено по стандарту.
  • «Карманы» на одной лестничной площадке не соединяют.
  • Балконы не пристраивают.
  • Если квартира находится на первом этаже, нельзя закрывать пространство под лоджией.
  • Нельзя разрушать оконный блок.
  • Расширять с/у за счет пространства находящемся этажом ниже.
  • Строить комнаты без окон.
  • Затрагивать вентиляционные шахты или проходы.
  • Запрещено соединение туалета с жилой комнатой.

Куда обращаться

Необходимо обращаются с исковым заявлением в районный суд по месту нахождения объекта залога. Скачать образец можно здесь.

Для грамотного составления иска обращаются к юристу с профильным образованием, который не только поможет с заявлением, но и вполне может представлять вас в суде. Для этого нужно оформить на него доверенность и оплатить ему оказанные услуги. Деньги вы не сэкономите, зато сохраните свои нервы.

Важно! Если вы столкнулись с проблемами в перепланировке квартиры или еще не знаете с чего начать этот процесс, то огромная просьба записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. У него огромный опыт работы в этом деле и он обязательно вам подскажет и поможет.

Документы

К исковому заявлению прикладывают документы:

  • Отказ Сбербанка на проведение перепланировки (если есть).
  • Проект или эскиз.
  • Разрешение БТИ и Жилнадзора при наличии.

Сроки

После того как заявление примут, на рассмотрение может уйти несколько месяцев, потому что проводимые работы по перепланировке должны быть одобрены некоторыми инстанциями.

Важно! Третьими лицами в дело обязательно привлекаются пожарная инспекция, СЭС, МЧС и многие другие органы.

Основные причины отказа

Обратите внимание на то что бывают перепланировки, которые даже по суду не разрешены, т.е. суд откажет из-за следующего:

  1. Снос элементов фасада здания.
  2. Изменение размера санузла.
  3. Вынос батарей на балкон или лоджию.
  4. Соединения кухни с жилой комнатой. Предусматривается для кухни, где есть газовая плита и колонка.

Отзывы

По отзывам оформить перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка не составляет труда, были бы финансы, ведь на такое дело понадобится от 30 до 50 тысяч рублей. В них входят цены на следующие услуги:

  • За проект придется внести от 3 до 15 тысяч рублей в зависимости от сложности.
  • За рассмотрение заявления банком от 2 до 5 тысяч рублей.
  • За оценочные услуги от 3 до 5 тысяч рублей.
  • Акт завершённых работ от 15 тысяч рублей.
  • Новый техпаспорт от 2 до 7 тысяч рублей.

У гражданина существует также альтернатива самостоятельному оформлению – это обращение к юристам или риэлторам. За оказанные услуги возьмут от 10 до 30 рублей. 30 000 рублей придется заплатить если у Вас проект, а не эскиз, так как составление первого гораздо хлопотнее.

Заключение

Если есть финансы и время у заёмщика, то он вполне может осуществлять задуманное. Но не стоит заниматься строительными работами без согласия банка и других органов, так как это влечет за собой штрафы, административную ответственность, а может и вовсе уголовную, если гражданин совершает перепланировку запрещенного характера. Лучше обзавестись для начала дополнительными средствами на перепланировку, чем потом решать возможные проблемы.

Также вам будет интересно узнать о том, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и как этом сделать.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

РИА Новости (ria.ru): Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя

Типовые планировки квартир, особенно в старом жилом фонде, не всегда удобны, а многие морально устарели. У хозяев, конечно, часто чешутся руки, чтобы что-то переделать, однако это может быть чревато для продавца, но особенно для покупателя. Сайт “РИА Недвижимость” решил выяснить, одобрит ли банк ипотеку на квартиру с перепланировкой.

Все зависит от оценщика

Если человек хочет купить в ипотеку квартиру, где сделана перепланировка, у него могут возникнуть некоторые проблемы с банком.

“О существующей перепланировке или переустройстве банк узнает из оценочного альбома, который ему готовит аккредитованная оценочная компания. Предоставление оценочного альбома является обязательным атрибутом любой сделки, где привлекаются кредитные средства”, — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости “Азбука Жилья” Александр Лунин.

Оценщик приезжает в квартиру, делает фотографии. Затем он сравнивает планировку с поэтажным планом. Технический план без перепланировки нарисован черными линиями, красными оценщик обозначает неузаконенные изменения. Если есть расхождения, оценщик отражает их в своем альбоме. Он сопровождает их пояснениями: может ли такая перепланировка быть согласована, и сколько это приблизительно стоит. Далее банк принимает решение о выдаче кредита на покупку квартиры.

“Если в квартире выполнены работы, относящиеся к тем, которые нельзя узаконить, банк не одобрит кредит на ее покупку. Никто на такие нарушения не пойдет. Такая перепланировка может повлечь подтопление, вымерзание отопительных конструкций, а порой приводит к их разрушению”, — отмечает Лунин.

При этом если речь идет о незначительных перепланировках или переоборудованиях, банки, как правило, их пропускают. “Например, передвинутая электроплита, снесенный встроенный шкаф, немного сдвинутый вход в комнаты или кухню, объединенный санузел (без переноса “мокрых зон”), сдвинутая система отопления (батареи), убранные двери, — все это не станет препятствием для одобрения кредита”, — полагает эксперт.

Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.

В ситуации с согласованием ипотеки на квартиру с перепланировкой многое зависит от конкретного банка.

В банке “Уралсиб” отметили, что в целом они допускают наличие неузаконенной перепланировки, если она не затрагивает капитальные стены или несущие конструкции. Не одобрит банк также объект с переносом “мокрых точек” или установкой систем отопления не по проекту. Перепланировка гипсокартоном (например, когда заизолированы смежные комнаты) для банка является некритичной.

“При принятии решения в отношении предмета залога мы комплексно оцениваем дальнейшую ликвидность данного объекта, руководствуясь, прежде всего, регламентом по перепланировкам. Если перепланировка квартиры не влияет на конструктив здания и не изменяет функциональность помещения, то мы возьмем такую квартиру”, — говорит руководитель ГРОК банка “ДельтаКредит” Наталья Соболева.

Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.

Перепланировки бывают разные. Некоторые из них можно узаконить, а какие-то — категорически нельзя. Полный список тех и других размещен на портале мэра Москвы. Общие правила по России в основном совпадают. Так, например, не требует согласования косметический ремонт помещений, в том числе с заменой полов, потолков, а также устройство встроенной мебели, перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни. Также можно не согласовывать перенос в пределах квартиры нагревательных и газовых приборов и замену столярных элементов фасадов здания.

На другие виды работ, которые не относятся к разрешенному списку, но при этом не затрагивают конструктивную прочность дома и его архитектурный облик, собственник должен предоставить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненный им самим в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.

Но если работы все же затрагивают несущие конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации, то они могут выполняться только по предварительному проекту. К ним относятся, например, перенос туалета и ванных комнат, а также работы, связанные с газом.

При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Также нельзя переносить батареи на лоджии, балконы и веранды и устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. Кроме того, запрещено устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединять кухни с газовой плитой с жилой комнатой. Такая перепланировка не может быть согласована.

Источники:
http://vsenaslednikam.ru/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire.html
http://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/pereplanirovka/ipotechnaya.html
http://estatelegal.ru/oformlenie/pereplanirovka/kvartira-v-ipoteku-mozhno-li-delat-pereplanirovku/
http://www.sravni.ru/ipoteka/info/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/
http://ipotekaved.ru/sberbank/pereplanirovka-ipotechnoy-kvartiry.html
http://rosbank-dom.ru/about_the_bank/pressroom/smi-o-nas/kak-kupit-kvartiru-s-pereplanirovkoy-v-ipoteku-mozhno-i-nelzya/

Ссылка на основную публикацию