Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье или обратитесь сразу за помощью к https://ocenka-men.ru/.
Что такое рыночная оценка недвижимости
Рыночная стоимость недвижимости — это оценка стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи и склада (домов), квартиры; доли в имущественном объекте.
Федеральный стандарт оценки недвижимости регламентирован федеральным стандартом стоимости No7. В стоимость входят специалисты с профильным образованием, которые прошли экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована цена.
Вы можете самостоятельно рассчитать приблизительную стоимость. Однако данные, полученные таким образом, не носят предписывающего характера и поэтому не могут быть использованы в суде, банком или государственными органами. Все учреждения принимают во внимание только отчет об оценке, подготовленный аккредитованным специалистом.
В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом
Согласно законодательству, оценка недвижимости может быть проведена по желанию клиента или в обязательном порядке. Заказать услугу по оценке имущества необходимо в случаях, когда
- Внесение закладных;
- Ликвидация, реорганизация или банкротство компании;
- Внесение недвижимости в уставный капитал;
- Приватизация и страхование недвижимости;
- Привлечение инвестиций (оценка недвижимости необходима для подтверждения реального размера активов компании);
- Получение закладных;
- Продажа недвижимости, находящейся в государственной собственности;
- Судебные разбирательства по поводу недвижимости.
Это далеко не все случаи, в которых оценка специалиста является обязательной. Во всех случаях вы будете заранее уведомлены о необходимости лечения.
Оценщик может вам помочь, если вы сами этого хотите. Например, для честного раздела наследства или при согласовании цены сделки купли-продажи.
Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
Стандарты оценки недвижимости предусматривают три подхода к оценке, в рамках которых выделяются специальные методы.
Доходный подход
Этот подход основан на расчете дохода, который новый владелец сможет получить от использования недвижимости. Поэтому способность объекта недвижимости приносить доход и возможность его прогнозирования являются важными условиями для его применения.
Доходы от недвижимости включают прибыль, полученную в результате сдачи объекта на продажу и стоимость продажи.
- Метод капитализации применяется, если прибыль от актива одинакова каждый год или имеет одинаковые темпы роста;
- Метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но предсказуема.
При оценке имущества, которое имеет определенный тип риска и находится в регионе.
Затратный подход
Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. В рыночной стоимости жилого дома будет учтена стоимость материалов и работ для его воссоздания.
В рамках подхода выделяют два вида стоимости:
- Стоимость замещения определяется стоимостью строительства точно такого же объекта с использованием тех же материалов, конструкций, изготовления и дизайна – объект воспроизводится со всеми его дефектами и износом;
- Стоимость замещения определяется стоимостью строительства объекта той же стоимости, но построенного из современных материалов, дизайна и планировки.
Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земли, на которой она расположена.
Сравнительный подход
Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не продается по цене выше рыночной. Оценка проводится так:
- Специалист выделяет основные характеристики оцениваемой недвижимости: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.д.
- Поиск похожих объектов на сайтах недвижимости.
- Корректирует цены на аналогичную недвижимость по ключевым характеристикам.
- Согласуйте цену, используя выбранный метод. Самый простой метод – рассчитать среднее арифметическое значение выбранных свойств.
Оценщик отбирает 2-4 объекта. Например, в Даниловском районе ищут двухкомнатные квартиры площадью 52 м2. Он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.
Все три подхода дают самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к оценке рыночной стоимости.