Какие существуют льготы по НДС для управляющих компаний ЖКХ

Содержание

Управляющие компании в жилых домах имеют право как выставлять НДС в платежках, так и не выставлять

Минфин России разъяснил, что услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемые управляющей организацией, освобождены от налогообложения НДС. При этом, компании, занимающиеся данной деятельностью, имеют право не применять льготу по уплате НДС и включать налог в стоимость своих услуг (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 ноября 2016 г. № 03-07-14/66213).

Напомним, что от налогообложения НДС освобождена реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Данные компании отвечают за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги. Льгота по уплате налога действует при условии приобретения таких работ у организаций и ИП, непосредственным образом выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) (подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса). Исходя из логики данной нормы, без НДС могут продаваться только услуги управляющей компании, которая перед этим оплатила ресурсы для оказания таких услуг, но никак не произвела эти ресурсы сама. Если управляющая компания в ходе налоговой проверки не сможет представить документы, подтверждающие, что потребителям предъявлена стоимость работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества, соответствующая стоимости их приобретения у сторонних лиц, то налоговики посчитают, что льгота была применена не обоснованно и доначислят НДС (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 2 сентября 2011 г. № 03-07-14/89 “О применении управляющими компаниями НДС при оказании населению коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах”).

Финансисты также обратили внимание на то, что понятие “содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме” в налоговом законодательстве не предусмотрено. При его определении следует руководствоваться п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Вместе с тем, законодательство предусматривает, что налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации данных товаров (работ, услуг), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения НДС, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.(п. 5 ст. 149 НК РФ). В случае отказа налогообложение его работ (услуг) осуществляется в общеустановленном порядке.

Добавим, что на практике управляющие компании часто отказываются от льготы и добавляют НДС в платежки на оплату своих услуг. В итоге население получает цену на 18% (ставка НДС) выше, чем это могло быть в случае применения льготы. Объясняется это тем, что компании, применяющие льготу, не могут возместить входной НДС от поставщиков ресурсов из бюджета. Им приходится включать сумму оплаченного налога в затраты, что снижает их прибыль.

Способы исчисления НДС при использовании льготы в отношении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества (Денисова М.О.)

Дата размещения статьи: 01.06.2015

Мы продолжаем разговор о практическом применении управляющими организациями налоговых льгот, начатый в статье М.О. Денисовой “Применение льготы по НДС”, N 11, 2013 (где были обозначены основные сложности использования льгот, установленных пп. 29 и 30 п. 3 ст. 149 НК РФ), и продолженный в N 1, 2014 (относительно налогообложения коммунальных услуг).

Норма и разъяснения по ее применению

В пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ указано, что реализация работ (услуг) по содержанию общего имущества освобождается от налогообложения (не подлежит налогообложению) у УК при условии, что они приобретают такие работы (услуги) у третьих лиц, непосредственно выполняющих (оказывающих) работы (услуги) по содержанию общего имущества.
Согласно разъяснениям Минфина России (Письмо от 23.12.2009 N 03-07-15/169, которое доведено до сведения налоговых органов Письмом ФНС России от 02.02.2010 N ШС-17-3/20@, Письмо от 17.03.2011 N 03-07-11/52) в рамках изучаемой нормы от налогообложения освобождается, во-первых, реализация тех работ (услуг), которые выполняются (оказываются) управляющими организациями в соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества (в этом пункте раскрывается перечень мероприятий, относящихся к содержанию и ремонту общего имущества). С абсолютной уверенностью можно утверждать, что составить более полное представление о перечне льготируемых операций можно при помощи Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД . Во-вторых, не подлежит налогообложению реализация тех работ (услуг), которые реализуются потребителям по стоимости их приобретения у третьих лиц.
——————————–
Утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

Ключевой момент. Льгота по НДС предоставляется УК, только если работы (услуги) реализуются потребителям по стоимости их приобретения у третьих лиц.

Вместе с тем Минфин сообщает, что налогообложение работ (услуг), выполняемых (оказываемых) управляющими организациями собственными силами, осуществляется в общем порядке, особо выделяя при этом услугу по управлению МКД. Данный подход является неоднозначным, поскольку в законе и подзаконных актах отсутствуют предпосылки для отделения услуг по управлению МКД от основной массы мероприятий, осуществляемых в процессе содержания и ремонта общего имущества. Следовательно, обособлять их исключительно в целях налогообложения некорректно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 12.12.2013 N А26-1411/2013 арбитры указали, что услуга по управлению МКД подлежит льготному налогообложению в составе работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества, если, конечно, УК оказывает таковую собственникам помещений посредством привлечения сторонней организации. В данном случае УК заключила с единым информационно-расчетным центром договор на оказание услуг по управлению МКД, а именно на абонентское, бухгалтерское, юридическое, инжиниринговое обслуживание. Стоимость этой услуги УК не облагала НДС в силу пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, в чем, собственно, ее и поддержали арбитры.
Если же услуга по управлению МКД действительно оказывается УК самостоятельно, операции по ее оказанию потребителям облагаются НДС в обычном порядке с применением вычетов НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для ведения данной деятельности (см. Постановление ФАС ЦО от 27.02.2014 по делу N А35-2317/2013).

Практика налоговых проверок

Таким образом, при применении УК льготы по НДС первостепенное значение имеют два факта:
– выполняет (оказывает) ли УК потребителям какие-либо работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества из общего их массива собственными силами;
– по какой стоимости УК реализует потребителям работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества, для выполнения (оказания) которых она привлекает третьих лиц: по стоимости приобретения или повышенной стоимости.
Несомненно, большинство УК – это коммерческие организации, деятельность которых направлена на извлечение прибыли. Применять “наценку” к тарифам на коммунальные услуги запрещает закон, поэтому получать легальную прибыль УК могут только в рамках деятельности по содержанию и ремонту общего имущества. Это достигается двумя способами: путем удорожания стоимости работ (услуг), приобретенных у сторонних организаций, посредством самостоятельного выполнения конкретных мероприятий по содержанию и ремонту по максимальной стоимости с минимальными затратами.

УК применяет льготу в отношении всех работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества

В данном случае задача налоговиков, с которой они справляются с переменным успехом, заключается в выявлении того, куда именно УК “заложила” свою прибыль и в каком размере. Ведь управляющий, заявляющий о том, что абсолютно все работы (услуги) выполняются (оказываются) им подрядным способом и “перевыставляются” потребителям по себестоимости, фактически утверждает, что он не извлекает прибыли из своей основной деятельности. Естественно, это вызывает большое сомнение у инспекторов.
В свою очередь при проверке таких налогоплательщиков налоговые органы ограничиваются сопоставлением квартальных показателей их выручки и понесенных затрат. Если обнаруживается превышение величины предъявленной потребителям платы над совокупной величиной затрат, выносится решение о доначислении НДС ввиду неправомерного применения льготы (как правило, с разницы между этими величинами ).
——————————–
О плюсах и минусах данного подхода читайте в статье М.О. Денисовой “Способы исчисления НДС при использовании льготы в отношении коммунальных услуг” (N 1, 2014).

Однако в силу специфики ценообразования в сфере ЖКХ данные несоответствия непоказательны, причем порой даже по итогам года, а не только по итогам квартала.
Отдельные арбитры отказывают налоговикам в удовлетворении подобных требований (см. Постановление ФАС ВСО от 13.01.2014 по делу N А19-831/2013), поскольку последние не проводят детального анализа всех элементов выручки и затрат и не могут доказать реального превышения стоимости работ (услуг) для потребителя над стоимостью их приобретения у подрядчиков (иных исполнителей) или их выполнения (оказания) собственными силами. Но, например, судьи ФАС УО традиционно строги к налогоплательщикам в сфере ЖКХ и считают достаточным основанием для доначисления НДС простое превышение платы, начисленной потребителям, над величиной понесенных затрат в рамках одного периода (см. Постановление от 28.01.2014 по делу N А60-19932/2013).

УК не применяет льготу или применяет ее избирательно, так как не все работы (услуги) выполняет (оказывает) подрядным способом

Здесь налоговики должны установить, правомерно ли УК игнорирует возможности льготного налогообложения, предусмотренные пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, и заявляет вычеты по НДС. Безусловно, с особым пристрастием проверяются налогоплательщики, у которых вычеты НДС превышают начисления. Такая ситуация характерна для УК, которые выполняли капитальный ремонт МКД подрядным способом в рамках региональных адресных программ, в связи с чем получали из бюджета соответствующее финансирование (до 95% общей стоимости работ) и не начисляли с него НДС к уплате в бюджет, при этом заявляли налог к вычету со всей стоимости подрядных работ.
По общему правилу, вытекающему из содержания п. 5 ст. 149 НК РФ, при осуществлении налогоплательщиком операций, названных в п. 3 данной статьи, они автоматически подпадают под льготное налогообложение. Не применять льготу он может только в двух случаях:
– в результате оформления отказа от применения льготы ;
– в результате обнаружения несоответствий между фактически осуществляемыми операциями и операциями, перечисленными в конкретном подпункте (в нашем случае – в пп. 30).
——————————–
Для оформления отказа от льготы нужно обратиться (до 1-го числа того налогового периода, в котором УК планирует не применять льготу) в налоговую инспекцию с заявлением. Освобождение от льготы предоставляется не более чем на один год.

Примечательно, что отказаться от применения льготы можно только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных соответствующим подпунктом. Иными словами, льготой нельзя пользоваться по своему усмотрению, например так: в отношении технического и санитарного содержания общего имущества применять льготу по НДС, а в отношении текущего и капитального ремонта (независимо от источников финансирования) – нет (или наоборот).
Дело в том, что все названные операции являются составляющими одной комплексной услуги – услуги по содержанию и ремонту общего имущества. Если УК оказывает ее потребителям исключительно посредством привлечения третьих лиц, она обязана применять льготу по НДС в отношении всех ее составляющих либо должна своевременно оформить отказ от ее применения, опять же по всем элементам комплексной услуги. Данный вывод сделали арбитры ФАС ЦО в Постановлении от 02.09.2013 по делу N А35-8496/2012.
Иначе дело обстоит, когда комплексную услугу по содержанию и ремонту общего имущества УК оказывает потребителям смешанным способом (частично – собственными силами, частично – с привлечением подрядчиков). Исходя из буквального прочтения норм НК РФ можно утверждать, что такие налогоплательщики вообще не подпадают под действие пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, должны исчислять НДС в общем порядке и для этого им не нужно обращаться в налоговый орган с заявлением об отказе от льготы. На это указывает ФАС ПО. Например, в Постановлении от 12.11.2013 по делу N А55-6773/2012 он констатирует: из содержания пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ и разъяснений Минфина по применению данного подпункта следует, что для применения льготы по НДС управляющей организации необходимо выполнить (оказать) весь комплекс работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества с привлечением подрядных организаций. То есть факт исполнения части комплексной услуги силами УК означает невозможность применения льготы. Однако далее из текста Постановления видно, что арбитры все же допускают возможность дробления комплексной услуги на составляющие в целях применения пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ: в случае, если часть услуги будет оказываться подрядчиками, а часть – собственными силами, необходимо именно в договоре на управление закрепить стоимость услуг, облагаемых и не облагаемых НДС, так как изначально реализация услуг (работ) должна отражаться в учете исходя из условий договора. Если такая детализация в договоре отсутствует, УК вправе считать себя налогоплательщиком, не подпадающим под действие пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Универсальные рекомендации

Обобщая известную нам практику налоговых проверок, управляющим организациям, которые стремятся использовать возможности льготного налогообложения, предоставленные им пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, с минимальным обострением отношений с налоговыми органами, можно посоветовать лишь одно – организовать соответствующую детализацию данных о составе, стоимости работ (услуг) для потребителей и их происхождении.
Иными словами, правомерность применения льготы может быть подтверждена следующими действиями и документами:
– расшифровкой состава работ (услуг) по содержанию и ремонту, вошедших в предмет договора управления, с указанием цены и способа выполнения (оказания) каждой работы (услуги);
– раскрытием методики расчета размера ежемесячной платы (как правило, это 1/12 цены договора);
– обособлением в составе платы тех ее составляющих, которые имеют целевой (накопительный) характер (взносов на текущий или капитальный ремонт) и не облагаются НДС еще и в силу специальной нормы (пп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ);
– разъяснением причин расхождений между величиной квартальной платы, предъявляемой потребителям, и квартальных затрат, связанных с выполнением (оказанием) работ (услуг) по содержанию общего имущества (например, относительно того, что в летние месяцы в составе платы за содержание общего имущества УК поступает выручка, в том числе в виде стоимости работ по сдвижке снега, которые фактически будут выполняться в зимние месяцы, тогда же появятся затраты на их приобретение).

Способ исчисления НДС при использовании льготы в отношении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества предопределен способом извлечения УК прибыли по договору управления.
Если все элементы комплексной услуги по содержанию и ремонту общего имущества УК исполняет подрядным способом, применяя при этом наценку на одну или несколько составляющих услуги, льгота по НДС распространяется только на размер платы, соответствующей стоимости работ (услуг), предъявленной УК подрядными организациями. С образующейся разницы необходимо начислить НДС (“метод разниц”). При этом у УК возникнут определенные сложности с подсчетом налоговой базы в рамках каждого квартала, ведь достоверно определить размер добавочной стоимости по комплексной услуге можно только по окончании года. Отдельная проблема – возникновение непредвиденных расходов на содержание и ремонт общего имущества, перекрывающих заложенную УК прибыль. В данном случае УК не будет начислять налог к уплате в бюджет, но и вычеты потеряет (подробнее об этом см. статью М.О. Денисовой “Способы исчисления НДС при использовании льготы в отношении коммунальных услуг”, N 1, 2014).
Если комплексную услугу по содержанию и ремонту УК исполняет смешанным способом (часть – собственными силами, часть – с помощью подрядчиков) независимо от того, как именно образуется ее прибыль (путем удорожания стоимости работ (услуг), приобретенных на стороне, или с использованием приемов ценообразования в части собственных работ (услуг)), она вправе:
– считать, что не подпадает под действие пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, и не применять льготу;
– не подавать в инспекцию заявление об отказе от льготы.
При выборе данной тактики высока вероятность возникновения споров с налоговиками, разрешаемых в судебном порядке.
Если УК планирует и при смешанном способе оказания комплексной услуги воспользоваться льготой в отношении элементов, исполняемых подрядчиками, ей необходимо продумать соответствующую детализацию в договоре управления (наглядно продемонстрировав в нем происхождение конкретной работы (услуги) и ее стоимость) и отслеживать соотношения соответствующей части платы, предъявляемой потребителям, и стоимости приобретения льготируемой работы (услуги).

Налоговые льготы управляющих организаций

Статьи по теме

Каждая компания хочет сэкономить на уплате налогов и сборов в бюджет, однако законными методами это возможно не для всех юридических лиц. Управляющие организации (УО) являются приятным исключением из правил. дело в том, что налоговый кодекс прямо предусматривает налоговые льготы для них. В данной статье мы рассмотрим, какими льготами могут воспользоваться компании, управляющие многоквартирными домами.

Каждая компания хочет сэкономить на уплате налогов и сборов в бюджет, однако законными методами это возможно не для всех юридических лиц. Управляющие организации (УО) являются приятным исключением из правил. дело в том, что налоговый кодекс прямо предусматривает налоговые льготы для них. В данной статье мы рассмотрим, какими льготами могут воспользоваться компании, управляющие многоквартирными домами.

Льготы по НДС

С 2013 г. от обложения НДС освобождены поставщики, осу­ществляющие следующие виды услуг:

Соответствующие поправки были внесены в подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Хотелось бы обратить внимание на то, что и раньше от об­ложения НДС освобождалась реализация УО коммунальных услуг (в частности, от НДС освобождались поставщики электрической энергии и газоснабжающие организации). Однако теперь право на льготу возможно использовать при последующей реализации данных услуг.

Льгота по НДС предоставляется не только УО, но и ТСЖ. То­варищество, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме (МКД), а также трудовые до­говоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов. ТСЖ не пред­ставляют соответствующие налоговые декларации и не исчисля­ют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и услугами по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества МКД (постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57).

Следует также обратить внимание на то, что согласно ст. 157 ЖК РФ начисление платы за услуги отопления должно произво­диться в соответствии с установленными тарифами. Перерасчет может быть произведен только с момента возникновения пра­ва собственности на жилое по­мещение (Апелляционное опре­деление Хабаровского краево­го суда от 13.07.2012 по делу № 33-4445).

На необходимость приме­нения льготы в рамках тарифов указано и в другом решении (постановление ФАС Уральско­го округа от 19.04.2012 № Ф09-2727/12 по делу № А60-18770/11). Судьи обратили вни­мание на тот факт, что от НДС освобождаются работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, только если они приобретены у третьих лиц и стоимость реализации указан­ных работ (услуг) равна стоимости их приобретения. Общество не вправе применять освобождение по подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ к части суммы, которая превышает стоимость услуг, оказанных обществу исполнителями работ.

При этом УО может отказаться от указанной льготы. Отказ зависит от волеизъявления налогоплательщика, которое не по­ставлено в зависимость от разрешительных действий налогового органа.

Льготы по налогу на прибыль

На основании подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам, не учи­тываемым при определении налоговой базы, относятся доходы в виде средств собственников помещений МКД, которые посту­пают на счета осуществляющих управление МКД ТСЖ, ЖСК, СПК, УО для финансирования ремонта, капитального ремонта МКД.

Таким образом, не все доходы освобождаются от обложения налогом на прибыль. Из-под налогообложения выведены только средства на финансирование проведения ремонта. А это значит, что УО также должна вести раздельный учет по облагаемым и не облагаемым налогом операциям. Кроме того, не все средства, собираемые на ремонт, можно не облагать налогом на прибыль.

Более подробно о льготах по НДС,
льготах по налогу на прибыль,
льготах налогу на имущество,
раздельному учету для получения льгот,
получению УО выпадающих доходов,
невозможности использования вычета по НДС по долгам

мы расскажем в журнале №4 2014 «Управление многоквартирным домом».

Льгота по НДС для жилищно-коммунальных компаний: в чем суть?

Уже более двух с половиной лет (1) в налоговом законодательстве существует льгота по НДС для компаний, осуществляющих управление многоквартирными домами, а именно, в соответствии с п. 3 ст. 149 НК РФ «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории РФ.

29) реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями. при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций;

30) реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями. при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).».

Вообще налоговая льгота по своему смыслу предполагает возможность для налогоплательщиков работать в более выгодных по сравнению с ранее существовавшими (до введения льготы) условиях и получения какой-либо налоговой экономии/снижения налоговой нагрузки. В настоящей статье попытается разобраться, в чем суть указанной выше льготы по НДС для управляющих компаний ЖКХ и какие преимущества может дать ее использование.

В отношении первой группы оказываемых управляющей компанией услуг (коммунальных услуг) получение какого-либо экономического эффекта от применения льготы, установленной подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ, заведомо невозможно. Это обусловлено принципами, в соответствии с которыми осуществляется нормативное регулирование тарифов на коммунальные ресурсы:

1) плата за коммунальные услуги начисляется жителям по утвержденным тарифам, изменять которые по своему усмотрению управляющая компания не имеет права;

2) расчеты с ресурсоснабжающими организациями управляющая компания производит по тем же самым тарифам, по которым она взимает плату с населения;

3) получение управляющей организацией какого-либо дохода от предоставления гражданам коммунальных услуг (в виде положительной разницы между суммами, начисленными гражданам, и суммами, подлежащими уплате РСО) законодательством не предусмотрено; какую сумму управляющая компания начислила жителям за коммунальные ресурсы, такую же сумму она должна заплатить поставщикам этих самых ресурсов.

Единственное, что меняется в случае, если организация решает (2) применять льготу, – это налоговый учет операций по реализации коммунальных услуг.

Если управляющая компания не применяет льготу, она: 1) выделяет НДС из платежей, начисленных населению, и уменьшает его на сумму НДС, предъявленную ей ресурсоснабжающей организацией, налоговая база по НДС получается равной «0»; 2) полученные от населения доходы, «очищенные» от НДС, компания уменьшает на понесенные ей расходы по приобретению коммунальных ресурсов (также уже «очищенные» от НДС), налоговая база по налогу на прибыль, а равно и сам налог на прибыль, составляют «0».
При пользовании льготой выделения НДС из поступающих от населения платежей и принятия к вычету НДС, предъявленного ресурсоснабжающими организациями, не происходит; вся сумма выручки от населения признается доходом управляющей компании, а суммы (включая НДС), уплаченные за приобретенные коммунальные услуги, – расходами УК. Итого налогооблагаемая прибыль и налог на прибыль равны «0».

Как видно, никакой экономии денежных средств управляющей компании с связи с введением льготы по НДС в отношении коммунальных услуг не происходит; поэтому содержащуюся в подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ «льготу» вряд ли можно назвать льготой.

Что касается другого вида оказываемых управляющей компанией населению услуг (по содержанию и ремонту общего имущества в МКД), то нормативное регулирование цен на такие услуги осуществляется только в части взаимоотношений «УК – население». Так, на уровне муниципалитета устанавливается тариф, взимаемый управляющей организацией с жителей на содержание и ремонт (3). Стоимость же, по которой УК должна приобрести такие услуги у подрядных организаций, ничем не установлена. УК вообще может оказывать услуги по содержанию и ремонту собственными силами, не прибегая к привлечению сторонних организаций. Как следствие, у управляющей организации может возникнуть прибыль от оказания таких услуг (в виде разницы между платежами от населения и расходами на привлечение подрядчиков/на выплату зарплаты своим работникам).

Вместе с тем, сразу необходимо отметить, что обязательным условием применения льготы по подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ (освобождение от обложения НДС услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД) является привлечение для оказания таких услуг сторонних подрядчиков; соответственно, при выполнении ремонтных работ силами самой УК льгота не применяется. Чем было обусловлено принятие законодателем именно такого решения, не понятно; хотя на стадии рассмотрения законопроекта по ст. 149 НК РФ вопрос предоставления льготы вне зависимости от ресурсов, привлекаемых управляющими компаниями в целях оказания услуг по содержанию и ремонту (собственных или сторонних), поднимался.

Идем дальше. Руководствуясь буквальным толкованием подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, можно сделать вывод о том, что применение льготы управляющими компаниями, приобретающими «ремонтные» услуги у сторонних подрядчиков по цене ниже, чем получаемые ими от граждан суммы платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, дает возможность УК получить экономию по НДС с суммы «наценки».

Однако на деле контролирующие органы предъявляют дополнительное условие для применения льготы по подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ (4): по их мнению, не облагается НДС реализация управляющей компанией услуг по содержанию и ремонту только по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ/услуг у подрядных организаций, с суммы положительной разницы необходимо заплатить НДС. К сожалению, такая позиция Минфина и ФНС, сводящая «на нет» возможные экономические выгоды от применения льготы, поддерживается судебной практикой (см., к примеру, постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2012 г. № Ф09-2727/12).

И все же, несмотря на очевидную бессмысленность анализируемой льготы (в той трактовке, которая была ей дана правоприменительной практикой), она может дать экономию по НДС, но только при наличии в конкретном жилищно-коммунальном бизнесе совокупности следующих условий: 1) управляющая компания привлекает для оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества своих собственных, подконтрольных ей подрядчиков; 2) эти подрядные организации находятся на УСН; 3) часть маржинального дохода, получаемого в целом в бизнесе, перераспределяется в пользу подрядчиков – чем больше это перераспределение, тем больше налоговая экономия. По сути льготой по НДС могут воспользоваться только те бизнесы, в которых разделение функций между самой управляющей компанией (выполняющей функцию по взаимодействию с населением и РСО) и ее подрядными организациями (непосредственно осуществляющими услуги по содержанию и ремонту) сложилось исторически; слепое дробление бизнеса на отдельные юридические лица с одной лишь целью получения налоговой экономии без наличия какой-либо деловой цели вряд ли может быть оставлено налоговыми органами без внимания.

Как видно, законодательная попытка облегчить налоговое бремя, лежащее на предпринимателях жилищно-коммунальной сферы, через введение льготы, которая лишь кажется льготой, но на самом деле таковой не является, не позволила высвободить ресурсы, которые могли бы быть направлены на улучшение качества оказания услуг, поэтому управляющим компаниям стоит обратить взор на имеющиеся у них внутренние ресурсы и сосредоточиться на увеличении эффективности их использования, не уповая на государство и предоставляемые им «льготы».

______________________

  1. Данная льгота была введена в НК РФ Федеральным законом от 28.11.2009 г. № 287-ФЗ «О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» и применяется с 01.01.2010 г.
  2. Пунктом 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщикам предоставлено право выбора: пользоваться льготой или отказаться от ее применения. Отказ от льготы возможен по заявлению организации, поданному не позднее 1-ого числа налогового периода, с которого она намерена отказаться/приостановить использование льготы.
  3. Оплата услуг УК по содержанию и ремонту общего имущества МКД производится по тарифам, утвержденным органом местного самоуправления, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли соответствующее решение об установлении размера платы самостоятельно (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
  4. Например, письмо Минфина России от 23.12.2009 г. № 03-07-15/169.

НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ В ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство относится к числу социально значимых отраслей, в силу чего государство предусматривает для этой сферы различные виды льгот, в том числе и по налогу на добавленную стоимость (НДС).

Законодательство по НДС в части ЖКХ предусматривает как обязательные льготы по НДС, так и те, которые налогоплательщик может применять по своему желанию.

В первую очередь к обязательным налоговым преференциям в части жилищно-коммунального хозяйства относится льгота, установленная пп. 10 п. 2 статьи 149 Налогового кодекса (НК), в соответствии с которым освобождена от налогообложения реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

        Жилое помещение и жилищный фонд

Для применения данной льготы важно уяснить, что собственно в статьей 149 НК понимается под услугами по предоставлению в пользование жилых помещений. НК не расшифровывает понятие “жилое помещение” и не уточняет то, что понимается под “жилым фондом”. Однако на основании п. 1 статьи 11 НК плательщик НДС вправе использовать термины Жилищного кодекса (ЖК).

Согласно статье 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, составляет ее жилищный фонд. На это указывает статья 19 ЖК. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

  • частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
  • государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности ее субъектам;
  • муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилые помещения могут предоставляться во владение и пользование физическим лицам на основании договора найма, а юридическим лицам – на основании договора аренды или иного соглашения. Причем организации вправе использовать жилые помещения исключительно только для проживания граждан.

Структура платы за жилье определена статьей 154 ЖК, согласно которой для собственника жилья цена договора по найму жилого помещения включает:

  • плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, включая поставку твердого топлива при наличии печного отопления).

Для нанимателя жилого помещения в цену договора помимо названных составляющих, за исключением платы за капитальный ремонт имущества в многоквартирном доме, включается еще и плата за пользование жилым помещением (плата за наем).

Согласно Общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93, утвержденному Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 №163, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений (код 041100) – это самостоятельный вид деятельности хозяйствующего субъекта.

Льгота, установленная пп. 10 п. 2 статьи 149 НК, распространяется лишь на плату за пользование жилым помещением (плату за наем).

        Вопросы, связанные с НДС

Тем не менее у плательщика НДС может возникнуть вопрос: каким образом производится налогообложение стоимости коммунальных услуг, если в соответствии с договором в арендную плату включена стоимость “коммуналки”, ведь ГК этого не запрещает?

В Письме ФНС России от 16.03.2005 №03-4-02/371/28 указано, что коммунальные услуги, входящие в состав арендной платы, в соответствии с договором аренды облагаются налогом в общем порядке.

Учитывая, что налогообложение коммунальных и иных видов услуг не является однозначным, можно сказать, что использование льготы в отношении платы за “коммуналку” и иные виды услуг содержит для плательщика НДС повышенные налоговые риски.

Много вопросов у плательщиков НДС возникает и в части того, применяется ли льгота, установленная пп. 10 п. 2 статьи 149 НК, в случае если нанимателем жилого помещения выступает иностранное лицо.

В отношении иностранных организаций или иностранных физических лиц законодательством установлена отдельная льгота, предусмотренная п. 1 статьи 149 НК, в силу чего льгота, определенная пп. 10 п. 2 статьи 149 НК, не применяется.

Жилищное законодательство относит служебные помещения в состав специализированного жилищного фонда (статья 92 ЖК), вследствие чего применение льготы возможно и при предоставлении в пользование служебных помещений.

Вместе с тем, по мнению Минфина, предоставление комнат в общежитиях должно облагаться налогом в общем порядке (Письмо от 19.12.2005 №03-04-15/116). Как утверждают финансисты, применение льготного режима невозможно в случае отсутствия договора найма, ведь в соответствии со статьей 105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека (без заключения договора).

Следующий вид обязательной льготы, предназначенной для ЖКХ, – это льгота, установленная пп. 16 п. 2 статьи 149 НК, в соответствии с которой в льготном налоговом режиме производится налогообложение работ, выполняемых в период реализации целевых социально-экономических программ (проектов) жилищного строительства для военнослужащих в рамках реализации указанных программ (проектов), в том числе:

  • работ по строительству объектов социально-культурного или бытового назначения и сопутствующей инфраструктуры;
  • работ по созданию, строительству и содержанию центров профессиональной переподготовки военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, и членов их семей.

Законодателем прямо предусмотрено, что указанные работы освобождаются от налогообложения при условии финансирования этих работ исключительно и непосредственно за счет займов или кредитов, предоставляемых международными организациями и (или) правительствами иностранных государств, иностранными организациями или физическими лицами в соответствии с межправительственными или межгосударственными соглашениями, одной из сторон которых является РФ, а также соглашениями, подписанными по поручению Правительства РФ уполномоченными им органами государственного управления.

Указанные льготы являются обязательными к применению, в силу чего плательщик НДС не вправе от них отказаться.

        Добровольные льготы

Их состав определен п. 3 статьи 149 НК.

Подпунктом 22 определено, что в льготном налоговом режиме может осуществляться реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Подпункт 23 выводит из-под налогообложения передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Следует иметь в виду, что льгота, установленная пп. 22 п. 3 статьи 149 НК, предназначена только для операций по реализации жилья на основании договоров купли-продажи. Поэтому подрядчики, выполняющие строительство жилых объектов, облагают свои работы налогом в общем порядке. Иначе говоря, передача законченного объекта жилищного строительства от подрядчика к заказчику-застройщику и от заказчика к инвестору производится в обычном налоговом режиме, то есть с учетом НДС. А вот реализация жилья инвестором производится с учетом льготы, поэтому сумма налога, предъявленного инвестору заказчиком, учитывается последним в стоимости реализуемых квартир.

Так как льготы, установленные п. 3 статьи 149 НК, не являются обязательными к применению, налогоплательщик может отказаться от их использования.

Поскольку использование льгот влечет за собой обязательность ведения раздельного учета облагаемых операций и операций, освобожденных от налогообложения, то случаи отказа от льгот не являются редкостью. Чтобы отказаться от применения льготы, налогоплательщику достаточно в произвольной форме написать соответствующее заявление и представить его в свой налоговый орган в срок до 1-го числа того налогового периода, с которого он намерен отказаться от льготы (п. 5 статьи 149 НК).

Льготы по НДС для управляющей компании

При создании организации в учредительных документах было указано несколько видов экономической деятельности. Десять лет организация работает по одному и тому же виду экономической деятельности из этого списка. В 2015 году документы в территориальный орган ФСС, подтверждающие основной вид экономической деятельности, были поданы чуть позже положенного срока. В результате проверки, проведенной территориальным органом ФСС в июне, выяснилось, что организации установили вид экономической деятельности, который имеет наиболее высокий класс профессионального риска из осуществляемых ею видов экономической деятельности.

Уведомления от ФСС об установлении страхового тарифа на 2015 год организация не получила, хотя представители фонда утверждают, что такое уведомление было ей направлено в установленные сроки.

Мог ли территориальный орган ФСС взять вид экономической деятельности, имеющий наиболее высокий класс профессионального риска, если фактически данный вид деятельности организация не осуществляет и не осуществляла? Что в данном случае делать?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Применение освобождения от налогообложения НДС, предусмотренного пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, в Вашем случае может привести к налоговым спорам.

Обоснование позиции:

Согласно п. 1 части 2 ст. 161 ЖК РФ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме является одним из способов управления многоквартирным домом.

При таком способе управления договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются собственниками помещений (часть 1 ст. 164 ЖК РФ).

В соответствии с пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ от налогообложения НДС освобождена реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

Однако понятие «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» в НК РФ не определено.

В такой ситуации финансовое ведомство (смотрите, например, письма Минфина России от 26.08.2014 № 03-07-11/42608, от 17.03.2011 № 03-07-11/52) на основании п. 1 ст. 11 НК РФ рекомендует руководствоваться п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), которым установлен перечень услуг по содержанию общего имущества.

Следовательно, выполнение работ (оказание услуг), не предусмотренных п. 11 Правил, подлежит налогообложению НДС в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 17.03.2011 № 03-07-11/52).

Кроме того, из прямого прочтения данной нормы следует, что организация вправе воспользоваться льготой по пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, если работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются (оказываются) ею в адрес собственников помещений в жилом доме с привлечением третьих лиц – непосредственных исполнителей (организаций и (или) ИП).

При этом как по мнению уполномоченных органов (смотрите, например, письма Минфина России от 06.05.2011 № 03-07-14/45, от 23.12.2009 № 03-07-15/169), так и по мнению судей (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2014 № Ф01-1764/14 по делу № А17-2773/2013, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 № 17АП-14846/13), освобождению от обложения НДС подлежат операции по реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями, только если стоимость реализации указанных работ (услуг) равна стоимости их приобретения.

В настоящее время дополнительным условием для применения управляющими организациями положений пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ является наличие у управляющей организации соответствующей лицензии, поскольку с 01.09.2014 предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию (п. 6 ст. 149 НК РФ, п. 51 части 1 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).

Как видим, иных условий для применения льготы, предусмотренной пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, законодательство фактически не содержит.

Так как в рассматриваемом случае у Вашей организации имеется необходимая лицензия, а работы (услуги), поименованные в п. 11 Правил, реализуются по цене приобретения, полагаем, можно прийти к выводу, что Ваша организация вправе воспользоваться освобождением от налогообложения на основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Мы придерживаемся позиции, что, исходя из положений НК РФ, факт заключения Вашей организацией не договора управления многоквартирным домом, а договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества с представителями собственников помещений значения для целей применения пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ не имеет, поскольку в данной норме упоминание о договоре управления многоквартирным домом отсутствует.

Однако в письмах Минфина России от 16.11.2010 № 03-07-11/437, от 06.08.2010 № 03-07-11/345 высказывается мнение, что применять освобождение от налогообложения НДС в отношении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) в рамках договора, отличного от договора управления многоквартирным домом, неправомерно.

В этой связи мы не исключаем, что правомерность применения льготы по НДС Вашей организации придется доказывать в суде.

Арбитражной практикой применительно к анализируемой ситуации мы не располагаем.

Управление многоквартирными домами: налогообложение в ЖКХ

Вопрос: Управляющая компания ЖКХ является плательщиком НДС. Она приобретает у ООО “Теплоснабжение” коммунальные услуги и реализует их населению. Начисляется ли НДС на коммунальные услуги (на тарифы для населения, утвержденные отделом цен, муниципальным образованием)?

Федеральным законом от 28.11.2009 № 287-ФЗ «О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 287-ФЗ) в п. 3 ст. 149 НК РФ внесены изменения, согласно которым п. 3 ст. 149 НК РФ дополнен пп. 29. В силу данной нормы не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими компаниями ЖКХ, ТСЖ, ЖСК, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Таким образом, реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями ЖКХ:
– до 01.01.2010 – облагается НДС в общеустановленном порядке;
– после 01.01.2010 – не облагается НДС, если данные услуги приобретаются управляющими организациями у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Если в муниципальном образовании тарифы установлены (без НДС) то у управляющей компании ЖКХ суммы, полученные от жильцов для оплаты коммунальных услуг, совпадают с суммой, причитающейся поставщику – организации коммунального комплекса.

Однако, как правило, тарифы устанавливаются с учетом НДС – орган регулирования (администрация муниципального образования или РЭК) накручивает НДС на тарифы и утверждает их – делая пометку «с учетом НДС» или «в том числе НДС».

Если организация коммунального комплекса находится на общем режиме налогообложения и выставляет счета управляющей компании ЖКХ с НДС (тариф «в т.ч. НДС» или «с учетом НДС»), то в этом случае у управляющей компании ЖКХ возникает разница в силу того, что в соответствии с пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ управляющая компания ЖКХ освобождена от уплаты НДС при реализации коммунальных услуг населению и населению предъявляется тариф без НДС, а перед поставщиком (организацией коммунального комплекса) необходимо рассчитываться в размере суммы, увеличенной на величину НДС.

В этом случае есть два варианта действий:
– управляющей компании ЖКХ отказаться от налоговой льготы, предусмотренной пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ:
Напомним, что на основании п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

– управляющей компании ЖКХ предъявлять потребителям за коммунальные услуги суммы, включающие НДС, но не выделять НДС отдельной строкой.

Это позволит, во-первых, управляющей компании ЖКХ избежать убытков. Во-вторых, пользоваться предоставленной законом налоговой льготой и не платить НДС по коммунальным услугам в бюджет.

Рубрики раздела «Вопросы – ответы ЖКХ. Проблемы ЖКХ и их решение»

Жилищно-коммунальные услуги (оплата коммунальных услуг)

Вопрос: Здравствуйте! Наша управляющая организация предлагает собственникам жилья тариф на свои услуги с учетом НДС. В составе тарифа на содержание МКД (многоквартирных домов) имеются услуги сторонних организаций (обслуживание лифтов, страхование лифтов, санитарная обработка мусоропроводов), которые выставлены им без НДС. Однако управляющая организация начисляет на них НДС при формировании тарифа. Правомерно ли это?
Посмотреть ответ
Вопрос: Здравствуйте. Мы предоставляем коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения населению. В этом году планируем сменить систему налогообложения с общей на упрощенную. Может ли это повлиять на снижение уже установленных для нас тарифов на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение)?
Посмотреть ответ

Управление многоквартирными домами

Вопрос: Здравствуйте! Мы создали управляющую организацию ЖКХ. Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 14.05.2014. следующий наш шаг – создание печати и открытие расчетного счета. Документы в банк для открытия счета поданы. Подскажите, пожалуйста, по какой форме нужно уведомлять об открытии счета в банке налоговую инспекцию и Фонды обязательного страхования.
Посмотреть ответ
Вопрос:

Здравствуйте! В связи с принятыми в первом чтении поправками к закону №261-ФЗ «Об энергосбережении…» участились вопросы от собственников жилья о проведении энергоаудита в нашем жилом доме. Меня, как директора управляющей компании, интересует:

1. Какие обязанности в области организации энергосбережения существуют у управляющих компаний ЖКХ.

2. За чей счет осуществляется проведение энергосберегающих мероприятий?

3. Какие требования предъявлять к энергоаудиторам при поиске специалистов, оказывающих услуги по проведению энергоаудита в МКД.
Благодарю за пояснения.

Источники:
http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/7585
http://www.gkh.ru/article/93735-nalogovye-lgoty-upravlyayushchih-organizatsiy
http://www.klerk.ru/law/articles/286769/
http://domovodstvo.ru/docs/F50D36660D847F5CC32577740041AD72.html
http://taxpravo.ru/analitika/statya-370871-lgotyi_po_nds_dlya_upravlyayuschey_kompanii
http://www.g-k-h.ru/directory/questions/149/5141/

Ссылка на основную публикацию